Registros públicos, matrículas imobiliárias e o direito à opacidade seletiva: os deveres laterais de proteção na circulação registral de dados pessoais

Registros públicos, matrículas imobiliárias e o direito à opacidade seletiva: os deveres laterais de proteção na circulação registral de dados pessoais

A tradição brasileira construiu o sistema registral imobiliário sob a lógica da publicidade absoluta, entendida como pressuposto da segurança jurídica das relações reais. A matrícula é aberta, a certidão é acessível a qualquer interessado independentemente de justificativa, e o princípio da concentração empurra para o fólio real o máximo de informações capazes de afetar a titularidade ou o gozo do imóvel. Essa arquitetura, forjada no século XIX e consolidada pela Lei 6.015/1973, opera hoje em ambiente radicalmente distinto daquele para o qual foi pensada: certidões digitais obtidas em segundos, agregadas por robôs, cruzadas com bases fiscais, cadastrais e comportamentais, transformadas em insumo para perfis patrimoniais que circulam em mercados secundários de dados. A publicidade registral, tal como historicamente concebida, sobrevive intacta ao advento da Lei Geral de Proteção de Dados, ou sofre uma reconfiguração funcional que exige do registrador deveres jurídicos novos, não escritos no rol clássico de suas atribuições?

A publicidade registral, quando lida à luz do direito civil constitucional, jamais foi um valor autônomo. Ela sempre foi instrumental, funcionalizada à tutela da segurança jurídica dos negócios sobre imóveis, e é essa função que legitima a exposição de dados pessoais sensíveis do ponto de vista patrimonial: endereços residenciais, estado civil, regime de bens, filiação, nacionalidade, valor de aquisição, dívidas garantidas por hipoteca ou alienação fiduciária. Quando o acesso à informação registral se descola dessa função e passa a servir à composição de bancos de dados para prospecção comercial, análise de crédito paralela, segmentação publicitária ou construção de dossiês reputacionais, o dado registral deixa de ser tratado sob a lógica que o legitimava e passa a operar em desvio de finalidade. É nesse ponto que a categoria dos deveres laterais de conduta, tal como desenvolvida por Judith Martins Costa em sua leitura da boa-fé objetiva como fonte de deveres jurídicos autônomos, oferece o instrumento dogmático mais preciso para reconstruir a posição do registrador diante da LGPD.

Desde sua obra seminal sobre a boa-fé no direito privado brasileiro, Martins Costa insiste em que os deveres laterais — proteção, informação, cooperação, lealdade, cuidado — não se subordinam à existência de vínculo contratual estrito, mas emanam de toda relação jurídica qualificada por contato social relevante, sempre que uma parte confia legitimamente na conduta correta da outra e essa confiança se torna elemento estruturante da própria relação. A relação entre o oficial de registro e o titular dos dados constantes da matrícula é precisamente uma relação desse tipo. Não é contratual, porque o registrador exerce função pública delegada. Não é meramente administrativa, porque envolve tratamento contínuo de dados pessoais alheios sob regime de publicidade legal. É uma relação sui generis, marcada por assimetria informacional radical — o titular normalmente sequer sabe quem consulta seus dados — e por confiança institucionalmente induzida: o cidadão confia que a exposição de sua vida patrimonial serve à segurança do tráfego, não à monetização por terceiros. Dessa confiança emergem deveres laterais que a LGPD não criou, mas cuja densidade normativa a lei nova adensou consideravelmente.

O primeiro desses deveres é o de filtragem finalística no fornecimento de certidões. A leitura tradicional do artigo 17 da Lei 6.015/1973, que assegura a expedição de certidão a qualquer pessoa independentemente de demonstração de interesse, precisa ser relida à luz do princípio da finalidade previsto no artigo 6º, inciso I, da LGPD. A publicidade legítima é aquela funcionalmente vinculada à segurança do tráfico imobiliário. O fornecimento massificado, automatizado e indiscriminado de dados registrais para finalidades estranhas à circulação de imóveis constitui abuso do próprio direito de acesso. A construção de Judith Martins Costa sobre o abuso de direito como categoria funcional, e não meramente subjetiva, é decisiva aqui: abusa do direito de acesso à informação registral quem o exerce com desvio da função que o justifica, ainda que sem intenção de prejudicar. A caracterização do abuso independe de má-fé subjetiva, bastando o descompasso entre o exercício do direito e sua função social.

Daí decorre uma proposta dogmática concreta: distinguir entre publicidade registral primária — aquela que atende à função original do sistema, servindo a partes, prováveis contratantes, credores, herdeiros e autoridades públicas em atos específicos — e publicidade registral secundária, que reutiliza o dado registral para finalidades desconectadas do tráfico imobiliário. A primeira permanece protegida pelo regime tradicional da Lei de Registros Públicos e encontra na LGPD base legal expressa nos artigos 7º, inciso II, e 11, inciso II, alínea a. A segunda, embora tecnicamente acessível pelos mesmos canais, submete-se a controle finalístico, e o registrador que a viabiliza sem qualquer filtragem torna-se corresponsável, na condição de agente de tratamento, pelos danos causados a titulares cujos dados foram capturados em escala industrial. A distinção permite dimensionar responsabilidades e desenhar mecanismos concretos: exigência de identificação qualificada do solicitante em certidões digitais, limitação de consultas em massa por mesmo requerente, marcação técnica dos dados fornecidos para rastreamento posterior de vazamentos, recusa fundamentada de pedidos que revelem finalidade incompatível com a função registral.

O segundo dever lateral relevante é o de proteção qualificada de categorias específicas de titulares. A matrícula imobiliária, ao concentrar todos os atos relevantes sobre o imóvel, revela informações que, isoladamente inócuas, tornam-se perigosas quando agregadas ao endereço físico exato. O endereço residencial de mulheres vítimas de violência doméstica, de agentes públicos expostos, de testemunhas protegidas, de pessoas perseguidas por razões políticas ou religiosas, quando publicizado sem filtro, converte a matrícula em vetor de risco concreto à integridade física. A boa-fé objetiva impõe ao registrador a construção de mecanismos de opacidade seletiva, permitindo que determinados titulares, mediante demonstração idônea de risco, obtenham a supressão parcial de dados nas certidões públicas — preservando o núcleo funcional da publicidade (existência do direito real, cadeia dominial, ônus reais) e ocultando elementos periféricos capazes de facilitar a localização física. Esse desenho normativo existe timidamente no direito eleitoral e em algumas normas administrativas setoriais, mas carece de tradução sistemática no direito registral. Cabe ao intérprete construí-la a partir do diálogo entre a Lei 6.015/1973, a LGPD e o artigo 21 do Código Civil.

O terceiro dever, talvez o mais desafiador, é o de informação prévia ao titular sobre a arquitetura de exposição de seus dados no momento em que o ato registrário é praticado. O adquirente de um imóvel raramente é advertido, na lavratura da escritura ou no momento do registro, de que aquele ato inaugura para ele um regime de publicidade patrimonial permanente, acessível por qualquer pessoa, agregável por qualquer sistema, indexável por qualquer buscador. Essa opacidade contradiz frontalmente os deveres de informação que a boa-fé objetiva impõe a quem detém superioridade informacional na relação. Não se cogita de invalidar o ato registrário por vício de informação — o que seria incompatível com a natureza do sistema —, mas de reconhecer que o registrador, e antes dele o tabelião, tem dever de esclarecimento prévio sobre o regime jurídico da publicidade a que o titular se submete, com indicação das vias disponíveis para requerer, quando cabível, restrições finalísticas ao acesso de terceiros.

Poder-se-ia objetar que essa reconstrução compromete a segurança jurídica e onera excessivamente uma função que já opera em regime de acumulação. A objeção não procede. A segurança jurídica protegida pelo sistema registral é a segurança do tráfico imobiliário: a certeza de que quem contrata sobre imóvel encontra na matrícula a verdade jurídica sobre a titularidade e os ônus. Essa segurança não é afetada pela filtragem finalística do acesso, pela opacidade seletiva em favor de titulares em risco ou pelo dever de informação prévia. O que se restringe é a utilização parasitária do sistema por atores cujo interesse nada tem a ver com a aquisição, oneração ou transmissão de imóveis, e cuja pretensão de acesso pleno não encontra respaldo em nenhum valor constitucional equiparável ao da autodeterminação informativa do titular.

A leitura aqui proposta reposiciona o oficial de registro. Ele deixa de ser mero fornecedor neutro de informações públicas e assume, sob a incidência simultânea da Lei de Registros Públicos e da LGPD, a condição de gestor qualificado de dados pessoais, submetido a deveres laterais de proteção, informação e lealdade cuja fonte última é a boa-fé objetiva funcionalizada à tutela da pessoa. A dogmática registral, historicamente indiferente à dimensão personalíssima dos dados que veicula, precisa incorporar essa camada. A publicidade não se destrói: reconstrói-se funcionalmente, separando o que serve à segurança do tráfico daquilo que apenas alimenta mercados informacionais opacos. É nessa reconstrução que a categoria dos deveres laterais, forjada por Judith Martins Costa na leitura civilista da boa-fé, revela sua fecundidade para além dos contratos, alcançando relações jurídicas de contato social qualificado em que o direito à proteção de dados ainda aguarda tradução dogmática precisa.